Mehr Schutz für Ihr Zuhause

Seit dem 1. Januar 2026 stärkt eine Gesetzesrevision Ihre Rechte bei Baumängeln deutlich. Die neuen Regelungen bringen substanzielle Vorteile für Auftraggeberinnen und Auftraggeber mit sich.

Die wichtigsten Änderungen
Wenn ein Bauwerk abgeliefert und übernommen wird, können sich danach noch Mängel zeigen. Der Besteller muss diese nicht hinnehmen: Er kann die festgestellten Mängel rügen und konkret formulieren. Bis anhin musste die Mängelrüge unverzüglich erfolgen, andernfalls galt das Werk als genehmigt. Neu gilt eine Rügefrist von 60 Tagen ab Abnahme bzw. Ablieferung des Werkes. Sie darf vertraglich nicht verkürzt werden.

Auch verdeckte Mängel, also Mängel, die trotz ordnungsgemässer Prüfung nicht erkennbar sind, unterliegen der neuen 60-tägigen Rügefrist. In diesen Fällen beginnt der Fristenlauf mit der Entdeckung des Mangels. Unverändert gilt die Fünfjahresfrist für die Verjährung solcher Mängel. Somit ist nach Ablauf von fünf Jahren eine Mängelrüge grundsätzlich ausgeschlossen. Neu ist zudem, dass eine vertragliche Verkürzung dieser Frist zugunsten des Unternehmers unzulässig ist.

Rügt der Besteller einen Mangel rechtzeitig und formgerecht, steht ihm nach revidiertem Recht zwingend ein unentgeltliches Nachbesserungsrecht zu. Dieses kann neu vertraglich weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden. Der Unternehmer ist verpflichtet, den Mangel zu beheben, sofern die Nachbesserung technisch möglich ist und keinen unverhältnismässigen Aufwand verursacht. Dem Besteller verbleibt jedoch, wie bisher das Wahlrecht zwischen Wandelung, Minderung oder Nachbesserung, wobei dem Unternehmer eine angemessene Frist zur unentgeltlichen Mängelbehebung einzuräumen ist (Art. 368 Abs. 2bis OR).

Auswirkungen auf die SIA-Norm 118
Die SIA-Norm 118 enthält grundlegende Bestimmungen für Bauarbeiten und regelt insbesondere die vertraglichen Rechte und Pflichten von Bestellern und Unternehmern. Damit dient sie als Regelwerk für den Fall, dass ein Bauwerk nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand entspricht. Die SIA-Norm 118 findet nur Anwendung, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurde. In der Praxis gehört sie heute vielfach zum festen Bestandteil der meisten Werkverträge.

Abweichungen bestehen bei der Beweislast: Nach Art. 8 ZGB obliegt es dem Bauherrn bzw. Käufer, nachzuweisen, dass ein Mangel auf eine Vertragsverletzung des Bauunternehmens bzw. Verkäufers zurückzuführen ist. Wird hingegen die SIA-Norm 118 vereinbart, trägt in den ersten zwei Jahren nach der Bauabnahme das Bauunternehmen die Beweislast dafür, dass kein Mangel bzw. keine Vertragsabweichung vorliegt. Nach Ablauf dieser Frist geht die Beweislast wieder auf den Bauherrn über.